Từ ngày 1-1-2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân chính thức thay đổi theo các quy định mới của Luật Thuế GTGT và Luật Thuế TNCN. Nếu không nắm rõ cách tính và ngưỡng doanh thu chịu thuế, cá nhân cho thuê tài sản dễ bị truy thu, trong khi doanh nghiệp đi thuê có nguy cơ bị loại chi phí khi quyết toán thuế.
Thực tế cho thấy, nhiều cá nhân và doanh nghiệp vẫn đang áp dụng cách tính thuế cũ, hiểu sai mốc doanh thu 500 triệu đồng/năm, dẫn đến rủi ro pháp lý và tài chính không đáng có. Cùng FAST tìm hiểu chi tiết ngay bên dưới!
Hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân bao gồm những gì?
Theo quy định, hoạt động cho thuê tài sản của cá nhân bao gồm:
- Cho thuê nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi (không bao gồm dịch vụ lưu trú);
- Cho thuê phương tiện vận tải, máy móc, thiết bị không kèm người điều khiển;
- Cho thuê các loại tài sản khác không kèm theo dịch vụ.
Các hoạt động này đều thuộc diện quản lý thuế và chịu tác động trực tiếp từ chính sách mới áp dụng từ năm 2026.
Chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm
Theo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Thuế GTGT số 149/2025/QH15 và Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15, cá nhân cho thuê tài sản chỉ phải nộp thuế khi doanh thu trong năm vượt quá 500 triệu đồng. Cụ thể:
- Doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: Không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
- Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: Phát sinh nghĩa vụ nộp thuế theo quy định mới.
Đây là điểm thay đổi quan trọng mà cá nhân cho thuê tài sản cần đặc biệt ghi nhớ.
Cách tính thuế TNCN đối với cá nhân cho thuê tài sản từ năm 2026
Theo Luật Thuế TNCN năm 2025, thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm, với thuế suất 5%.
Công thức tính thuế TNCN: Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu năm – 500 triệu đồng) × 5%
Ví dụ: Cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản 900 triệu đồng/năm:
- Doanh thu chịu thuế: 900 – 500 = 400 triệu đồng.
- Thuế TNCN phải nộp: 400 × 5% = 20 triệu đồng.
Thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản: Áp dụng tỷ lệ 5%
Theo Nghị định 181/2025/NĐ-CP, Luật Thuế GTGT và Thông tư 69/2025/TT-BTC, tỷ lệ % tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5% trên doanh thu.
Công thức tính: Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu × 5%
Ví dụ: Với doanh thu cho thuê 900 triệu đồng/năm, thuế GTGT phải nộp là: 900 × 5% = 45 triệu đồng
Những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro thuế
Cơ quan thuế khuyến nghị cá nhân cho thuê tài sản và doanh nghiệp thuê tài sản cần đặc biệt lưu ý:
- Cá nhân cho thuê tài sản:
- Bắt buộc đăng ký hoạt động cho thuê và kê khai thuế, kể cả khi doanh thu chưa đến ngưỡng phải nộp thuế;
- Theo dõi sát tổng doanh thu trong năm để xác định đúng nghĩa vụ thuế.
- Doanh nghiệp thuê tài sản:
- Phải có hợp đồng thuê hợp lệ, chứng từ đầy đủ để được tính chi phí hợp lý khi quyết toán thuế TNDN;
- Rủi ro bị loại chi phí nếu thực hiện sai quy định về thuế thay cho cá nhân cho thuê.
- Khi ký hợp đồng thuê tài sản, cần ghi rõ:
- Ai là người có trách nhiệm nộp thuế (cá nhân tự nộp hay doanh nghiệp nộp thay);
- Cách xử lý các khoản như tiền thuê trả trước nhiều kỳ, tiền đặt cọc, điện nước, chi phí phát sinh để đảm bảo hạch toán và kê khai đúng quy định.
Tóm lại, từ năm 2026, cách tính thuế cho thuê tài sản đã thay đổi rõ rệt. Việc hiểu đúng ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm và phương pháp tính thuế GTGT, TNCN không chỉ giúp cá nhân tránh bị truy thu mà còn giúp doanh nghiệp hạn chế rủi ro khi quyết toán thuế.